« Geri

Yoksa Al, Varsa Unut - 7.12.2015

Bir şirketin değeri vardır, birde fiyatlanan şirket değeri. Fiyatlamalar bazen irasyonel olabilir. Bu yukarı ya da aşağı yönde gerçekleşebilir. Önemli olan aslında fiyatlanan şirket değeri değildir, şirketin gerçek değeridir.
Şirketin gerçek değeri ucuzsa al, pahalıysa sattır. Her şirketin kendi değeri vardır, gelecek beklentilerine göre sapar. Aşırı yatırım yapmış, büyümeye hassas şirketlerde sapmalar çok daha fazla olur.
Şirketin değerini hesaplamak bu yüzden ortak bir hesap ile çok fazla mümkün değil, yatırım değerini hesaplamak daha kolay.
Bir gayrimenkul aldınız.  Gayrimenkullerin geri ödeme süresi İstanbul gibi yerlerde 22 yıldır. 22 yıllık geri ödemesi olan bir dairenin verimi %4,5 seviyesidir ki; bu çok iyi bir rakamdır. Bu kira gelirinden çerçöp vergisi, DASK, konut sigortası gibi veriler düştüğünde %4,2-%4,3’e geriler. Aynı zamanda İstanbul’da konut fiyatları ortalama yıllık döviz kadar artar. Büyüme yüksek olduğu dönemde faizler konutta %1’in altına gerilerse; konut fiyatları ortalama döviz getirisinin üzerinde prim yapar.
Evi elde tutma getirisi kira, hisse senedi elde tutma getirisi temettü verimidir.  Kirayı evin ederine böldüğümüz gibi temettü getirisini de cari hisse değerine böleriz. Böylece hisse değeri düştüğünde ödenen temettüye göre verim yükselir. 
Rusya ile yaşanan kriz sonrasında BIST 100 hisse senetlerinin 18 tanesi geçmiş verim oranlarına göre %4,2’nin üzerinde. 12 tanesi ise %5’in üzerinde. Hisse senetleri 20 yılda kendini ödeyebilir. Hisse senetlerinin ederi olarak net karı, brüt kar, faiz vergi amortisman öncesi kar ile şirketin kendini amorti etmesini hesaplayabilirsiniz. Şirketin getirisi belirsizdir. Ama her sene düzenli temettü ödeyen şirketlerin orta ve uzun vadeli değerleri artması olağandır.
Kira getirileri ile temettü getirilerine baktığımızda ev alma, hisse al diyebileceğimiz dönemdeyiz.  Krizin getirisi ise fırsatlardır. O yüzden cari seviyeler (74.000) uzun vadeli yatırımcılar için al ve unut seviyeleridir.